クワブロ　

先月から肺炎を患い、たくさんの皆さまにご迷惑をおかけいたしました。 また、その間、たくさんのご連絡をいただき感謝申し上げます。 メッセージの中には、このブログを読んでいただいている方から嬉しいお言葉もいただきました。 特に同業者の方や学識者からは、リサーチの技術シリーズが公表のようです。この商売を長く営んでいる者としてはうれしい限りです。 そこで、調子に乗りまして、一つシリーズを追加しました。 それが、「移住・定住を考える」です。 このテーマは、空き家問題との関係性が深く、さらには住宅政策の研究者が長年取り組んでいた住宅双六の研究、そして、現在の移住・定住策の考え方にもつながっていきます。 第一回目は住宅双六の終の住処の研究の萌芽についてです。  移住・定住については、各地方自治体の政策上、一丁目一番地にあることが多い。 これまでの移住・定住政策を振り返ると、地域内居住循環という考え方があった。 これは、ライフステージや心身の状況が変化しても、それに対応した多様な住宅ストックが地域に配置されていることによって、地域内で循環して居住継続を行えるようにしようとする考え方であった。 過去に、私が担当したこの手の計画書でも、この考え方を用いていたことが多い。 そうなると、どのようなライフステージで、どのような住宅が必要となるか、需要があるかを把握する必要がある。 当時は、「住宅すごろく」という言葉が、住宅政策関連の業界内では流行語大賞並みに用いられていた。 これは、住替えの工程を双六に例えて、例えば、親元から世帯分離をして賃貸ワンルームに居住し、結婚して中心部のマンションに住替え、子供ができたら郊外の戸建てに住替え、と言った具体に、ライフステージの変化に伴い、住替えの双六を展開していくものを表現したものだった。 日本の高度経済成長期での都市居住者の住宅の住み替えの過程を双六として表現したものである。上田篤氏が考案したものであるとウィキペディアでは紹介されているが、私の知る限りでもそうだろう。 時代時代での住宅双六を調査分析し、双六として表現する必要があったのだ。特に 1990 年代に盛んに研究が行われており、筆者もその中の一人であった。 この分析は、ライフステージの変化と住宅選択の行動を標準化しようとする行為とも言え、当時は世帯分...

 仕事の特性上、下記のようなお題を頂き、検討を行うことが多くあります。 市場であらたに登場した商品が、正しく社会に定着していくのか、どのようなトラブルが想定されるか 既存の仕組みをアレンジして、こんな社会ニーズや課題に対応したいのだが、アレンジ可能か、需要はありそうか、その場合にどのようなトラブルが想定されるか 私は、住宅・不動産が専門領域ですので、上記したようなお題もその領域に関連したものとなります。 例えば、２０年ほど前になりますが、リバースモーゲージがその典型です。 リバースモーゲージは、主に高齢者が所有する住宅を担保として、生活資金を中心とした月々の融資を受け、契約終了時（利用者の死亡時等）に、担保となっている不動産を売却して一括返済する、というのが典型的なスキームでした。 当時は、首都圏を中心とした自治体が展開しており、社会福祉政策の側面が強くありました。 この仕組みは、すでに所有している不動産をキャッシュに転換していく金融の仕組みなのですが、この仕組みがアレンされ、新規で住宅を購入するための資金調達方法として住宅金融支援機構により商品がリリースされ、利用が進んでいます。 （ちなみに、20年ほど前、私はこのスキームとほぼ同じものを考え、同時所属していた研究所からレポートをリリースしています） 昨今では、残価設定型住宅ローンが同様な検討の対象になっているのではないでしょうか。 さて、タイトルに戻りましょう。 リサーチの技術としての「ライフステージ・ライフスタイルとシチュエーションと住宅双六」です。 一番初めに箇条書きで示したよくあるお題を検討するにあたって、あまりにもお題の内容が漠然としているため、まず行うことが「活用シチュエーションの検討」です。 これは どんな場面で どんな人たちが どんな切欠、理由で 興味を持ったり使ったりするのかを検討するわけです。 マーケットセグメントをとることに似ていますが、何か綺麗な軸によりセグメントが取れるとも限らず、個別個別の典型シチュエーションを検討していきます。 そして、得られた個別個別のシチュエーションを徐々に統合して再構築していくのです。 さて、再構築という言葉がでました。 この言葉は、 リサーチの技術その２ で書いていますが、再構築する前に「分解」という作業が行われます。 箇条書きのお題に対してどのような分...