空き家のお話　その１　空き家の議論をする前にすべきこと

前職の終盤では、空き家政策に関わる機会がとても多くありました。

思い起こせば、もっぱら不動産信託やら金融やらを研究していた時代から、ファイナンスの帰着先として不動産の価値にテーマがシフトし、その流れから既存住宅流通市場の活性化に取り組み、さらにその流れから空き家問題にたどり着いた、ということかと思います。

全国各地で、空き家問題に取り組む自治体があらわれ、様々な場面で関わらせていただきました。

多くの場合、地元の有識者や事業者の方々などからなる検討組織を組成し、行政としての空き家対策を議論していきます。

しかし、私がお受けする相談のほとんどが「何から手をつけてよいのかわからない」でした。

次に多いのが「事例を教えてください」でした。

せっかくの検討組織を組成して、どうしてそのような事態になるのでしょうか？

それには幾つかの理由があります。

ここでは、その１つをご紹介します。

それは、「空き家と一言でいってもいろいろある」ということです。

当たり前じゃないか、という話になりますが、空き家の議論を行う際、議論を行う者すべてが、このいろいろある空き家のどれかを想定して話をしてしまうのです。

例えば、人の居住や使用の実態と管理の実態により、下図のように大きく三段階にわけてみます。

行政またはそれに近い立場の方は、比較的に第三段階をイメージすることが多く、民間事業者の方は第一段階をイメージすることが多くあります。

当然ながら、各段階において、空き家の物理的コンディションにも違いがあり、課題や打つべき手も異なってくるので、ある人は第一段階の話をし、ある人は第三段階の話をしてしまうと、いつまで経っても議論が収束していきません。

そうなると、「何かわかりやすい事例はないか」となるのもよく理解できます。

空き家の問題とは、直面している課題は目に見えてわかりやすいのですが、それを一つ一つつぶしていく対処療法では、いつまで経っても終わりが見えません。

空き家問題が顕在化する一連の流れを理解し、今直面している課題はどのフェーズなのか、それを食い止めるには、一連の流れのどの段階で食い止めなければならないのか、このまま放置してしまうと何が起こるのか、そして、誰がそれをやるべきか、を俯瞰して全体をとらえたうえで、詰めていく必要があるのです。

このお話は、次回以降に詳しく解説します。

本号での結論です。

空き家の議論をする前にすべきこと

それは、どの段階の空き家を議論するのかをしっかりと共有すること

現状認識の共有の大切さは、前号でも書いていますが、空き家問題についても同じことが言えます。

そんなことわかっているよ、

すでにやっているよ、

とおっしゃる方もいるかと思いますが、議論に参加されている方々はそれぞれのバックボーンをお持ちであり、経験に基づく意見を述べてしまいがちですので、頭ではわかっているものの、どうしても対象とする空き家像がブレてしまいます。

空き家対策の議論を行う組織体を組成された場合には、くどいくらいに、議論の対象としている空き家像の共有を行ってから議論を進めることが重要なのです。

kuwalab小沢

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