クワブロ　

 空き家が増えた 5年に一度実施される住宅・土地統計調査（総務省）の速報値が発表されました。 この調査は、国内で唯一、日本の住宅ストック及び居住している世帯を調査しているもので、世で使われている空き家数とか、空き家率は、この統計を元にしています。 世の中的に、何と言っても注目されるのは空き家数。 調査結果が公表されるごとに、様々なメディアが取り上げます。 最新調査である令和5年調査の速報値が令和6年4月に報道資料として発表されました。 そこでは、 ---------------- ○ 空き家数は900万戸と過去最多、2018年から51万戸の増加、空き家率も13.8％と過去最高  ○ 賃貸・売却用や二次的住宅（別荘など）を除く空き家が37万戸の増加  ------------------ とのこと。 これまでは、一般の民家で売買にも賃貸にも出されておらず、別荘などの二次的目的にも使われていない、いわゆる「空き家」を統計上は「その他の住宅」として表示していましたが、令和5年調査から「賃貸・売却用や二次的住宅（別荘など）を除く空き家」と名称を変えたようです。 この方がわかりやすいですよね。 結果は、上記の通り、増えた、わけですが、減ることを予想していた人はいるのでしょうか。 様々な方法を駆使して、空き家の発生を抑制したり、利活用や除却を進めることは、ダイレクトに空き家の減少につながっていくわけですが、 人間の需要により建てられた家は、人間の寿命またはそれ以上の年月に渡って存在し続けます。 その家は、毎年、新規で供給されて（建てられて）いるわけです。 つまり、日本の住宅の数（住宅ストック数）は、毎年増加していくわけです。 令和5年の住宅・土地統計調査では、 ------------------ ○ 我が国の総住宅数は6502万戸（2023年10月１日現在）、2018年から4.2％（261万戸）の増加 ----------------- ということです。 一方、住宅に住む世帯数は、今後減少していきます。 家は増えていく　その家に住む世帯は減っていく これは、どうしたって、空き家は発生し続けるわけです。 家は人間と一緒 家というものは、人間の需要、つまり人間の都合により建てられます。 建てられた家は、この世に同じものが一つもありません。複製することも...

 空き家特措法から１０年　～管理の重要性～ 空家等対策の推進に関する特別措置法（空家特措法）が制定されてから１０年が経過しました。 昨年には一部改正が行われ、「管理不全空家」という概念も登場しました。 行政サイドとしては、政策的にモニタリングしなければならない対象が増えたわけですが、この「管理不全」をなくす、ということが基本的な空き家対策ですので、政策的に位置づけられたことは大きな一歩だと感じています。 利活用が行われる空き家 除却が行われる空き家 この出口の２つは、空き家の中のごく一部です。 利活用が行われるには、物件のコンディションに加えて、所有者の意志や事業者の参画など様々な条件が整う必要があります。 また、除却についても行政代執行まで踏み切るには、たくさんのステップが必要となります。 つまり、多くの空き家は空いている状態で存続するわけです。 これらがそのうちに周辺環境に悪影響を及ぼしたりするわけですが、 思い切って言ってしまえば、どんなに空き家が増えようとも、きちんと管理されていれば、外部不経済とも言われる悪さをする空き家は生まれてこないのです。 管理不全空家をなくす。これが一丁目一番地でしょう。 行政の空き家等対策計画　いつ・誰が、が大切 その空き家特措法に基づいて、全国の行政は自らの行政区域を対象とした空き家等対策計画を策定しています。 全国すべての計画をみたわけではありませんが、どうも計画としてのリアリティを感じないのです。 たまに「あれ、このフォーマットみたことあるぞ」という計画も散見されます。 空き家対策には、上記したように、利活用や除却と言った出口以外にも、所有者や地域の意識を高める、管理不全空家をなくす、と言った重要なテーマがあります。 多くの計画では、これらについて、「課題」として列挙されていますが、 今すぐにやるべきことはなにか いつの時点を見据えて何から手をつけるのか それを誰がやるのか と言った、時系列的な視点と、主体の視点が欠けている計画がほとんどです。 ご相談で多くいただく内容として「何から手をつけていいかわからない」というものがありますが、計画が策定された段階でも、「何から手をつけていいかわからない」状態になっているのです。 空き家に関する対策計画は、計画モノの中でもかなり難易度の高いものです。 初期の計画ではこのようなカ...

 まちづくりの意識をはぐくむ 地道ながらも、地域に根付いた空き家対策まちづくりを行う仲間たちが集まってできた組織 それが「タガヤス」です。 任意団体から一般社団法人に体制を移行し、本格的に活動をはじめました。 そのHPがようやく完成しました。 タガヤスが行うまちづくりでは 地域の方々に少しでもまちづくりの意識を持っていただく そして、それを高めていただくことをテーマとしています。 しかし、それを座学で行おうとすると、ハードルが高い。 そして、意識を持っていただきたい方々へ届けることが難しい。 そこで、私たちは、地域の方々、そして親子で遊び楽しみながら、 いつの間にか、空き家対策まちづくりに触れ、学べるツールを開発しました。 それが、「空き家スゴロク」「空き家カルタ」です。 そして、空き家対策を行う行政の方々や空き 家対策を詳しく学びたい方々のために作成したものが「空き家対策一気通貫マニュアル」です。 心をこめてつくりあげました。 このツールは、地域のワークショップや催し物などで活用すると効果的です。 是非、問い合わせフォームからお問い合わせください。 タガヤスHP 　https://tagayasu.or.jp/ 地域に根付いた空き家対策情報発信プラットフォーム 私たちタガヤスの本拠地は埼玉県にあります。 私たち以外にも地道ながらも空き家対策まちづくりを行っている事業者や団体、個人の方々はたくさんいらっしゃいます。 そのような活動は、地道ではありますが、地域を優しく照らし続けています。 今の時代だからこそ、そのような活動に取り組む方々が社会的に評価されるべきだと考えています。 このような考えのもと、タガヤスでは、株式会社地域デザインラボさいたま（埼玉県さいたま市）の協力を得て、埼玉県下で空き家対策に取り組む事業者や団体、個人の皆さまの情報発信プラットフォーム「アキヤジン」を開設しました。 毎年、少しずつではありますが、地域を優しく照らす取組みを取材し、情報を発信していきます。 この取組みにより、空き家対策まちづくりの輪が広がっていくことを期待しています。 是非ご覧いただければと思います。 アキヤジンHP 　https://akiyazine.net/ 弊社、鍬型研究所は、リサーチ機能・研究機能 タガヤスはDOTANK機能 この両輪でこれからも地道ながらも活動...

先月から肺炎を患い、たくさんの皆さまにご迷惑をおかけいたしました。 また、その間、たくさんのご連絡をいただき感謝申し上げます。 メッセージの中には、このブログを読んでいただいている方から嬉しいお言葉もいただきました。 特に同業者の方や学識者からは、リサーチの技術シリーズが公表のようです。この商売を長く営んでいる者としてはうれしい限りです。 そこで、調子に乗りまして、一つシリーズを追加しました。 それが、「移住・定住を考える」です。 このテーマは、空き家問題との関係性が深く、さらには住宅政策の研究者が長年取り組んでいた住宅双六の研究、そして、現在の移住・定住策の考え方にもつながっていきます。 第一回目は住宅双六の終の住処の研究の萌芽についてです。  移住・定住については、各地方自治体の政策上、一丁目一番地にあることが多い。 これまでの移住・定住政策を振り返ると、地域内居住循環という考え方があった。 これは、ライフステージや心身の状況が変化しても、それに対応した多様な住宅ストックが地域に配置されていることによって、地域内で循環して居住継続を行えるようにしようとする考え方であった。 過去に、私が担当したこの手の計画書でも、この考え方を用いていたことが多い。 そうなると、どのようなライフステージで、どのような住宅が必要となるか、需要があるかを把握する必要がある。 当時は、「住宅すごろく」という言葉が、住宅政策関連の業界内では流行語大賞並みに用いられていた。 これは、住替えの工程を双六に例えて、例えば、親元から世帯分離をして賃貸ワンルームに居住し、結婚して中心部のマンションに住替え、子供ができたら郊外の戸建てに住替え、と言った具体に、ライフステージの変化に伴い、住替えの双六を展開していくものを表現したものだった。 日本の高度経済成長期での都市居住者の住宅の住み替えの過程を双六として表現したものである。上田篤氏が考案したものであるとウィキペディアでは紹介されているが、私の知る限りでもそうだろう。 時代時代での住宅双六を調査分析し、双六として表現する必要があったのだ。特に 1990 年代に盛んに研究が行われており、筆者もその中の一人であった。 この分析は、ライフステージの変化と住宅選択の行動を標準化しようとする行為とも言え、当時は世帯分...

 まちづくりの専門家 まちづくりのプロ まちづくりの担い手 どのような表現が適切なのか迷っているところですが、 日本の各地には、本業を持ちながらも、その本業を通して、また本業とは関係がなく、 地域課題に向きあい、地域のために活動している方々がたくさんいらっしゃいます。 まちづくりとは、それを本業としているコンサルタントや事業者だけでなく、そのような方々の活動に支えられている姿こそがあるべき姿であり、持続可能な姿であると思っています。 よって、見方を変えれば、そのような方々こそが、まちづくりの専門家であり、プロであり、担い手ではないか、と思うのです。 そのような方々は、ほとんどが手弁当で、忙しい仕事の合間や休日を使って活動されており、かかる費用も自己負担していることが多いのです。 私は、長い間、全国のそのような方々とお付き合いをしてきましたが、当たり前のように活動されている姿を見て、それが普通のように感じていました。 しかし、このような方々こそが、今の時代では正しく評価されるべきであると強く思うのです。 そんな思いから、鍬型研究所を設立する以前から、タガヤス協議会という任意の組織活動を行っていました。 これは、私が親しくさせていただいている各地のまちづくりの担い手に参加いただき、持ち回りの勉強会からスタートした集まりです。 そして、ようやく思いがカタチになり、今年6月に「一般社団法人タガヤス」の設立に至りました。 現在は、理事３名の名前で登記している状態ですが、タガヤス協議会のメンバーにも参画してもらい、まちづくりDOタンクの機能を担っていきたいと思っています。 タガヤスは、鍬型研究所の上位のレイヤーにあり、鍬型研究所もタガヤスの一員となります。 タガヤスでは、本業を持ちながらも、真摯に地域課題に向き合って活動されている方々の活動内容を広く発信し、社会的に正しく評価されることを第一の目的としています。 また、参画いただく皆様は、それぞれが本業をバックボーンとしたユニークな経験やノウハウ・スキルをお持ちですので、それらを全国の皆様にお使いいただくことを考えております。 本年度、ご提供できるサービスやまちづくりツールをじっくりと開発していきます。 また、本年度中には、ホームページも開設していきます。 オープニングイベントなども考えておりますので、その際は是非、遊び...

「何から手をつけてよいかわからない」   空き家のお話　その１ でそのようなご相談をお受けすることが多いことに触れました。 ある意味、そのような感覚になるのは正しいことかと思います。 空き家にまつわる問題は様々です。 様々あるうちのなにかに直面するのですが、そのなにか、だけ見ていたのでは根本的な解決にはならない、ということが理解できているということだと思っています。 そう、個々の問題、個々の空き家だけ見て、対処療法的に戦いを挑んでいってもキリがないのです。 一方、顕在化している課題に対しては、個々に対応していくことも求められる。 何から手をつけてよいかわからない・・・そのような状況になることはとても理解できます。 望ましい対策としては、 地域の空き家問題の特徴を理解しつつ すでに顕在化している問題に対応しつつ 空き家問題の全容を理解し、それに対峙するためのマスタープランを描き、実行する 言葉では簡単に書けますが、とても難易度が高く、マンパワーも必要となります。 だからこそ官民連携体制というものが必要になるわけです。 官民連携体制については、また機会をあらためて書きたいと思います。 空き家は、はじめから空き家であったわけではありません 何らかの理由により、人が住まなくなり 何らかの理由により、管理がされなくなり 何らかの理由により、市場性を失っている状態となり・・ 住宅が「おぎゃー」と生まれた時から時系列でものを考え その何らかの理由というものをいくつも想定し、その理由が生じる原因を分析していくことが必要となります。 不動産は人間のよう と「不動産とはなにか？」で書いていますが、 人間には、この世に誕生してから命を失うまで、そのいくつものステージにおいて様々な施策が用意されています。 子育て世帯の支援や、高齢期の住まいへの支援などなど。 住宅においても、そのような考え方をする必要があると思っています。 おぎゃーと誕生してから、空き家になるまでの道筋を、上記した理由と原因によりいくつものシチュエーションを描き、対策を考えていく。 自分で書いていても、本当に難易度が高い技だなと思いますが、地方自治体が策定する空き家対策計画には、是非、このような考え方を取り入れていただければと思っています。 今回は、少し抽象的すぎる文章になってしまいましたがお許しください。 回を重...

  「小沢さん、 FM でません？」 と、私の友人の中村さんから言われたのが6/21（水）の出来ごとでした。 私「ええ、もちろんOKですよ」 中村「では、6/24の10：40集合で！」 中村「空き家の話とクワガタのお話をしてください」 私「・・・・・、あ、了解です」 と、３日前に打診をいただいて、土曜日の生放送という荒業でした。 これも、独立したから成せる技です。ということで FM西東京 にお邪魔してきました。 お声がけいただき感謝です。 さて、当日はスタジオに入り、都市部と地方部の空き家問題って、何が違うのか これからは何を気をつけなければならないのか、などについてお話させていただきました。 ここでは、その内容について触れていきたいと思います。 詳しくは、 FM西東京ウィークエンドボイス のアーカイブからご覧いただけます。 前職のころから、住宅・土地統計調査という５年に一度実施される住宅ストックや世帯について調査する公的統計が公表される度に、 「空き家がまた増えましたが、何かコメントを」 と各種メディアから取材していただくことが多くありました。 この「空き家」 住宅・土地統計調査上は、二次的住宅、賃貸用の住宅、売却用の住宅、その他の住宅、とに分かれております。この二次的住宅にはいわゆる別荘も含まれますので、別荘地が多く含まれる自治体では、当然に空き家数も空き家率も高くなります。 人が継続居住していて、何らかの理由で居住が行われなくなった空き家は、上記した「その他の住宅」が該当します。社会問題とされているのは、この「その他の住宅」のことを主に指しています。 空き家が増える。これはある意味仕方がないことで避けられないことです。 人口だけではなく、世帯数が減少していく時代です。 一方、家は一度建てられれば、解体されるまで物理的に存在し続けます。 人の寿命よりも長く存在し続けるかもしれません。 住宅は新規で供給し続けられる。 一度供給されたら物理的に存在し続ける。 人口・世帯数は減少していく。 つまり、一つの世帯が一つの住宅に住み続けることを前提としてイメージした場合、世帯数が減少し続けるので、空き家は発生し続けるのは仕方がないことなのです。 話を都市部（ここでは都心部をイメージしましょう）と地方部の話に移すと、 都心部では、人が住まなくなったとしても、都心部には...

 前職の終盤では、空き家政策に関わる機会がとても多くありました。 思い起こせば、もっぱら不動産信託やら金融やらを研究していた時代から、ファイナンスの帰着先として不動産の価値にテーマがシフトし、その流れから既存住宅流通市場の活性化に取り組み、さらにその流れから空き家問題にたどり着いた、ということかと思います。 全国各地で、空き家問題に取り組む自治体があらわれ、様々な場面で関わらせていただきました。 多くの場合、地元の有識者や事業者の方々などからなる検討組織を組成し、行政としての空き家対策を議論していきます。 しかし、私がお受けする相談のほとんどが 「何から手をつけてよいのかわからない」 でした。 次に多いのが 「事例を教えてください」 でした。 せっかくの検討組織を組成して、どうしてそのような事態になるのでしょうか？ それには幾つかの理由があります。 ここでは、その１つをご紹介します。 それは、 「空き家と一言でいってもいろいろある」 ということです。 当たり前じゃないか、という話になりますが、空き家の議論を行う際、議論を行う者すべてが、このいろいろある空き家のどれかを想定して話をしてしまうのです。 例えば、人の居住や使用の実態と管理の実態により、下図のように大きく三段階にわけてみます。 行政またはそれに近い立場の方は、比較的に第三段階をイメージすることが多く、民間事業者の方は第一段階をイメージすることが多くあります。 当然ながら、 各段階において、空き家の物理的コンディションにも違いがあり、課題や打つべき手も異なってくる ので、ある人は第一段階の話をし、ある人は第三段階の話をしてしまうと、いつまで経っても議論が収束していきません。 そうなると、「何かわかりやすい事例はないか」となるのもよく理解できます。 空き家の問題とは、直面している課題は目に見えてわかりやすいのですが、それを一つ一つつぶしていく対処療法では、いつまで経っても終わりが見えません。 空き家問題が顕在化する一連の流れを理解し、今直面している課題はどのフェーズなのか、それを食い止めるには、一連の流れのどの段階で食い止めなければならないのか、このまま放置してしまうと何が起こるのか、そして、誰がそれをやるべきか、を俯瞰して全体をとらえたうえで、詰めていく必要があるのです。 このお話は、次回以降に詳しく...

  不動産とはなにか？ これまで、いろいろな場所で、いろいろなお話をさせていただきました。 住宅金融のお話 リバースモーゲージのお話 住宅政策のお話 空き家対策のお話 官民連携まちづくりのお話 既存住宅流通市場のお話 廃校再生によるまちづくりのお話 などなど どのお話をするにあたっても、必ず最後に触れるようにしているのがこのテーマです。 不動産とは、民法上では「土地及びその定着物は、不動産とする。」（第86条） とされています。 その他、思いつく特徴としては、 同じものが存在しない　コピーできない 限りなく類似の環境にあっても維持管理の状態によってまったく別のものに 公共性の強い財である 人間生活の基盤、経済活動の基盤 集まることにより住宅地となり環境を形成する 個の不動産が周辺に不利益をもたらすことも（外部不経済） 高額である・一生のうち何度も取引ができない こんなものがあげられるかと思います。 ここで着目したいのが上の２つです。 不動産は人間のよう 私はよく、こう表現していました。 不動産が「おぎゃー」とこの世の生まれた時、同じものは一つとしてありません。 人間がこの世に生まれた時のように。 そして、人間が生まれた環境によって異なる人格を持ち、成長していくように、 不動産も、その持ち主や使い手の手によって、異なる成長を遂げていく。 まるで、異なる命を持って生まれ、異なる成長を遂げていく人間のようなのです。 そのように異なる人格を持った不動産が集まり、異なる人格を持った人間が集まった都市や地域は、当然ながら極めて豊かな個別性を持ち、極めて複雑な課題を抱えます。 大切に過保護に育てられた不動産が集まるまち 荒々しく育てられた不動産が集まるまち その表情は大きくことなります。 それが魅力となることも、課題となることも。 業界的な用語を使えば、「不動産管理」となりますが、 私の好きな言葉を使えば、「不動産をどう育てていくか」 まちづくりを考えた場合には、そんな視点が大切だ、と強く感じています。 kuwalab小沢