クワブロ　

  前回のブログ では、社会的インパクト不動産の概要について、国土交通省のガイドラインをもとに、ESGやSDGsとあわせて解説しました。 最後にロジックモデルについて少し触れましたが、本稿ではそのロジックモデルについて解説してみたいと思います。 少し長くなりますが、お付き合いください。 ロジックモデルとは？ ロジックモデルの解説は、各所で行われていますが、実務ベースで扱ってきた経験を元に、私なりの解釈による説明を行いたいと思います。 ロジックモデルは、社会的インパクト不動産のためにつくられた技術ではありません。 ロジックモデルという名称は使わなくとも、シンクタンクなどを中心に、日常に業務において調査研究を組み立てる際によく用いられています。知らず知らずにロジックモデルの考え方で仕事を進めている場合もあります。 ロジックモデルにはあるルールがありますが、基本的考え方としては、「これをするとこんなことが起こる」「こんなことが起こるとこんなことも起こる」「そうすると、徐々にこんな変化が生まれる」というように、何か行動を起こす、何かをつくることによっておこる変化や影響を論理的な思考により考えて、フロー図の形で表現していきます。 政策を扱う研究所では、この政策をこの対象に投入すると、こんなことか起こって、こんな変化があって、こんな効果が生じるよね、と考えていくわけです。 それで大丈夫？ロジックモデル ここで疑問に思われる方がいるかもしれません。 「こんなことが起こって、だからこんなことが起こる、その関係を統計的に証明しなくてもよいの？」 もちろん、その因果関係を統計的に証明していければベストです。 それができれば、わざわざロジックモデルを作成する必要もないのです。 しかし、多くの場合には、起きた事象とさらに起きた事象のぞれぞれの量や変化を数量として捕捉していくことは困難であり、その関係性を統計的に証明するのはもっと困難なわけです。 だからと言って、勝手な思い込みや想定によってロジックモデルをつなげていくことはとても危険です。 言ってしまえば、そのプロジェクトに関わっている者や、そのプロジェクトの影響を受けるであろう人たちのほとんどが、「あ、そうだよね、その通りだよね」と納得できることが大切なのです。それが「対話」です。 その対話によって、ほとんどの人たちが納得できれば...

 社会的インパクト不動産とは 最近、この言葉について良く質問を受けます。 徐々に世の中に広まってきましたね。 ついつい、この分野については専門家っぽく書いてしまいがちで、、 せっかくフリーの立場になったこともあり、このブログでは自由な考えを書いてみようと思います。 まずは、社会的インパクト不動産の解説です。 こちらは、令和５年３月に国土交通省より 「社会的インパクト不動産」の実践ガイダンス が公表されましたので、そちらをもとにご説明します。 そのガイダンスでは、 ””社会とともにある「不動産」には、企業等が中長期にわたる適切なマネジメントを通じて、ヒト、地域、地球の課題解決に取り組むことで、「社会的インパクト」を創出し、地球環境保全も含めた社会の価値創造に貢献するとともに、不動産の価値向上と企業の持続的成長を図ることが期待されている。（このような不動産を「社会的インパクト不動産」と定義する。）”” ””しかしながら、不動産が社会的価値向上に資するとの認識はまだまだ一般的とはいえず、企業等と投資家・金融機関との対話（資金対話）と、企業等と利活用者・地域社会等との対話（事業対話）の２つの対話が不可欠。”” と説明しています。 出典：国土交通省 この定義が公表されるに至った背景としては、有識者や実務家による「不動産分野の社会的課題に対応するＥＳＧ投資促進検討会」により検討が積み重ねられたきたのです。 その検討会の目的としては以下のように説明がされています。 ””少子高齢化の進展や自然災害の脅威への対応等の従来からの社会課題に加え、テレワークの進展等による多様な働き方・暮らし方等の新たな課題（展望）への対応が求められている中、投資家や金融機関においては、投資先や融資先に対してＥＳＧへの配慮を求める動きが拡大しています。これらの資金を活用して、事業者等による社会課題に対応する良質な不動産ストックの形成とそれに関わる多様な関係者の取組を促進するためには、ＥＳＧ投資を不動産分野に呼び込むための環境整備を進めることが必要です。”” ここでESGという言葉が出てきています。この分野に近い方々にはおなじみの言葉ですが、聞いたことはあるがよくわからない、という方もいらっしゃるのではないでしょうか？ 似たような言葉でＳＤＧsというものもあります。一体なにが違うのでしょうか？ まずは...

 歯止めがかからない人口減少 今月６月に「LIFULL HOME'S PRESS時事解説」に寄稿させていただいた。 テーマは 「全国的に少子化＆高齢化が進み都市圏中心部にのみ人口集中　住宅需要の行き着く先は～時事解説」 冒頭の解説では以下のように触れられている。 ”2020年の日本の総人口は約1.26億人だが、5年で約3％減少していき、2050年には1.05億人と約2,100万人減少、2020年の83.0％程度の人口になると予測されている。合計特殊出生率：15～49歳の女性の年齢別出生率の合計が例年2.08前後で推移すれば、日本の総人口は増えも減りもしないとされるが、2023年は過去最低であった2005年および前年の1.26を下回ることが確実視されており、日本の人口減には歯止めが掛からず、併せて高齢化も直実に進む状況が続いている。” 大変な時代に突入しますね。 地方自治体の行政計画を見ると、「子育て支援」を謳ってはいない計画はないほどです。 子育て支援・・自分の経験を踏まえると 冒頭に紹介した時事解説でも書いているのですが、 ”出産及び子育てに必要なもの、欲しいものはなにか、ということを自分の経験も踏まえて大きくまとめると、一つはやはりお金。子どもが進学していくにつれ、覚悟の度合いが上がっていった。そしてもう一つは親族の手助けだ。私の両親は遠方に住んでいるため、妻の両親の近くに住まいを構え、出産以降、本当にお世話になった。我が家は年の近い二人の子どもだったため、その手助けがなければどうなっていただろうと思うほどである。” ”もし親族の手助けが受けることができない状況であれば、単独で踏ん張るか、知縁の手助けを受けるか、それに代わるサービスを購入するかになろう。そのサービスは一般的に高額であるため、共働きにならざるを得ない。” 子供が小さかった時は、私も働きざかりで、職業柄もあっていつも帰りは遅く、平日は妻が一人で踏ん張っていました。妻は週末になるとヘロヘロになってしまい、私も仕事の疲れが一気にでてしまうので、どうしても妻の両親の手助けが必要だったのです。 それがあってなんとか乗り切れた感じです。 子育て世帯が移住するシチュエーション 様々な自治体では、子育て世帯を呼び込もうとするあの手この手がうたれています。 その多くは、手当などの金銭的支援かと思います。 一...

 空き家が増えた 5年に一度実施される住宅・土地統計調査（総務省）の速報値が発表されました。 この調査は、国内で唯一、日本の住宅ストック及び居住している世帯を調査しているもので、世で使われている空き家数とか、空き家率は、この統計を元にしています。 世の中的に、何と言っても注目されるのは空き家数。 調査結果が公表されるごとに、様々なメディアが取り上げます。 最新調査である令和5年調査の速報値が令和6年4月に報道資料として発表されました。 そこでは、 ---------------- ○ 空き家数は900万戸と過去最多、2018年から51万戸の増加、空き家率も13.8％と過去最高  ○ 賃貸・売却用や二次的住宅（別荘など）を除く空き家が37万戸の増加  ------------------ とのこと。 これまでは、一般の民家で売買にも賃貸にも出されておらず、別荘などの二次的目的にも使われていない、いわゆる「空き家」を統計上は「その他の住宅」として表示していましたが、令和5年調査から「賃貸・売却用や二次的住宅（別荘など）を除く空き家」と名称を変えたようです。 この方がわかりやすいですよね。 結果は、上記の通り、増えた、わけですが、減ることを予想していた人はいるのでしょうか。 様々な方法を駆使して、空き家の発生を抑制したり、利活用や除却を進めることは、ダイレクトに空き家の減少につながっていくわけですが、 人間の需要により建てられた家は、人間の寿命またはそれ以上の年月に渡って存在し続けます。 その家は、毎年、新規で供給されて（建てられて）いるわけです。 つまり、日本の住宅の数（住宅ストック数）は、毎年増加していくわけです。 令和5年の住宅・土地統計調査では、 ------------------ ○ 我が国の総住宅数は6502万戸（2023年10月１日現在）、2018年から4.2％（261万戸）の増加 ----------------- ということです。 一方、住宅に住む世帯数は、今後減少していきます。 家は増えていく　その家に住む世帯は減っていく これは、どうしたって、空き家は発生し続けるわけです。 家は人間と一緒 家というものは、人間の需要、つまり人間の都合により建てられます。 建てられた家は、この世に同じものが一つもありません。複製することも...

 Be water　　順応性を持つこと、変化し続けること 昨年の１２月２７日、他のSNSで同じようなことを投稿したのですが、 その日は、私が尊敬してやまないブルース・リーの誕生日でした 子供のころ、燃えよドラゴンをみて、脳幹に衝撃を受けたわたしは、 新聞紙を固くまるめてヌンチャクをつくり、猛練習をしては親の前で披露していました そのうち、ブルース・りーくんと呼ばれるようになったのです なぜこの歳になってまで、どっぷりとはまっているのかというと 彼は、映画スターであると同時に、偉大な武術家であり哲学者であるからです そして、私の人生に大きな影響を与えてくれたからです もともと詠春拳を習っていたブルース・リーは、その後、振藩功夫（ジュンファングンフー）を経て、截拳道（ジークンドー）を体系化しました ジークンドーは、ボクシングとフェンシングをベースとした超実践的な野戦を想定した武術であり、テッド・ウォン氏に継承され、現在の継承者は日本人のヒロ渡邉氏です このあたりを書きだすと、文章が永遠に止まらないのでこのくらいにしておいて 本題のBe waterである。 “Empty your mind. Be formless, shapeless like water. If you put water into a cup, it becomes the cup. You put water into a bottle and it becomes the bottle. You put it in a teapot it becomes the teapot. Now, water can flow or it can crash. Be water my friend.”　- Bruce Lee これは、ブルース・リーの言葉である 頭を空っぽにしろ 水のように形をなくせ 水をカップにそそげば、水はカップの形になる ボトルにそそげば、ボトルの形になる ティーポットにそそげば、ティーポットの形になる 水は静かに流れることもできるし、ものを砕いたり壊したりもする。 友よ、水になれ これは、彼のジークンドーの哲学そのものである 人生、うまくいかないことだらけだし、想定外のことにもぶち当たることもしばしば そんな時、初志貫徹で挑むことも当然ある しかし、うまくできなかった時に自...

 そうだ、独立しよう そう思ったのは、独立する１年以上も前のことでした。 大学を卒業してから、コンサルタント、シンクタンク業界に身を置き続けてきた私は 市場の中で、自分の価値がどれほどのものなのか それをずっと自問自答してきました 会社が持つ集積の力、ブランド力、 それを自分から剝ぎ落した時、オノレの価値は、力はどれほどのものなのか 誰も見向きもしないのか.... 一方、シンクタンク業界も徐々に、いや急激に、かもしれません 働き方が変化していきました もう２０年以上も前でしょうか 同僚とともに、夜食を食べにいき、オフィスに戻って仕事をする クライアントから急なお誘いがあり、居酒屋まで出かけた後にオフィスに戻り仕事をする そんなことが日常でした 当然ながら帰りもほぼ毎日が終電で、土日もふらっとオフィスに顔を出し そのまま仕事をして帰る オフィスは不夜城化していました つまり、生活と仕事の境目がなく、夜寝ていても夢の中で分析フローを考えていたり しかし、働き方改革やコンプライアンス時代の到来により 生活と仕事を明確に分離することが規則として厳格に求められてるようになりました 私たち、コンサルタント・シンクタンクの古い体質の人間としては とても生きにくい世の中になったのです そして、私の最終キャリアは、 規則として社員に厳格さに求める側の役員となったわけです このことを否定しているわけではありません 時代潮流として、組織としてあるべき姿としては当然のことです しかし、私にはまだまだやりたいことがたくさんあった そして、自分の価値を自分の力で確かめたかった 幸いなことに、私が最も信頼する後輩に研究現場は任せることができたので 経営陣に退任の意志をお伝えしたわけです 自分らしく生きる 2023年５月に鍬型研究所 同年６月に一般社団法人タガヤスを設立しました これは、独立したらこうしよう、と決めていたことです しかし、同時期に２つの会社を設立して軌道に乗せることは、想像以上に険しい道でした 経費の精算や税務処理、その他会社経営に関わるすべての業務を行いながら リレーションを広げ・深め、仕事を獲得して施工する 忙しさからすれば、過去最高だったと思います 私は、前職を退任する頃、適応障害に悩まされ、投薬もしていました しかし今は、快食快便、血液検査も過去最高のデキ 物音に過...

 空き家特措法から１０年　～管理の重要性～ 空家等対策の推進に関する特別措置法（空家特措法）が制定されてから１０年が経過しました。 昨年には一部改正が行われ、「管理不全空家」という概念も登場しました。 行政サイドとしては、政策的にモニタリングしなければならない対象が増えたわけですが、この「管理不全」をなくす、ということが基本的な空き家対策ですので、政策的に位置づけられたことは大きな一歩だと感じています。 利活用が行われる空き家 除却が行われる空き家 この出口の２つは、空き家の中のごく一部です。 利活用が行われるには、物件のコンディションに加えて、所有者の意志や事業者の参画など様々な条件が整う必要があります。 また、除却についても行政代執行まで踏み切るには、たくさんのステップが必要となります。 つまり、多くの空き家は空いている状態で存続するわけです。 これらがそのうちに周辺環境に悪影響を及ぼしたりするわけですが、 思い切って言ってしまえば、どんなに空き家が増えようとも、きちんと管理されていれば、外部不経済とも言われる悪さをする空き家は生まれてこないのです。 管理不全空家をなくす。これが一丁目一番地でしょう。 行政の空き家等対策計画　いつ・誰が、が大切 その空き家特措法に基づいて、全国の行政は自らの行政区域を対象とした空き家等対策計画を策定しています。 全国すべての計画をみたわけではありませんが、どうも計画としてのリアリティを感じないのです。 たまに「あれ、このフォーマットみたことあるぞ」という計画も散見されます。 空き家対策には、上記したように、利活用や除却と言った出口以外にも、所有者や地域の意識を高める、管理不全空家をなくす、と言った重要なテーマがあります。 多くの計画では、これらについて、「課題」として列挙されていますが、 今すぐにやるべきことはなにか いつの時点を見据えて何から手をつけるのか それを誰がやるのか と言った、時系列的な視点と、主体の視点が欠けている計画がほとんどです。 ご相談で多くいただく内容として「何から手をつけていいかわからない」というものがありますが、計画が策定された段階でも、「何から手をつけていいかわからない」状態になっているのです。 空き家に関する対策計画は、計画モノの中でもかなり難易度の高いものです。 初期の計画ではこのようなカ...