クワブロ　

 あっという間の二年間 組織を退任し、独立をしたのが丁度2年前の今頃でした。 それまでのリサーチ＆コンサルティングの仕事を、より地域に根差して丁寧に行う理念のもと、5月に鍬型研究所を設立し、その翌月にタガヤスを設立しました。 鍬型研究所の「鍬」は農具の鍬を意味しています。 機械ではなく、手に鍬を持って、地域を丁寧にタガヤス。 つまり、 　　鍬＝リサーチ・コンサルティング機能＝Think 　　タガヤス＝実践的まちづくり機能＝Do の関係にあるのです。 理想はそれとしてありましたが、組織を離れ、果たしてオノレの力で歩き続けることができるのか。 何度も事業計画を見直し、クライアント掘り起こし表を見直し、眠れぬ夜を過ごしました。 人の手でタガヤス会社を人の手が救う 独立したはいいものの、当然ながらすぐに仕事があるわけではありません。 そんな時、メッセンジャーの通知が。 　　「紹介したい人がいるんだけど、あってみませんか？」 とか 　　「こんなことやりたいんだけど、相談に乗ってもらえませんか？」 など。 うれしかったですね…本当に。 放っておけば、タガヤス力も失ってしまうような人間に、一緒にタガヤしてくれる人達、タガヤさせてもらえる地を与えてくれたのです。 温めていたアイディアはたくさんありました。それをカタチにしてご案内したところ、多くの方に共感いただき、なんとか二期目を終えられたのです。 タガヤスのメンバーは、皆さんご自分の会社をお持ちです。もしくは個人事業主です。 ただでさえ忙しい中、タガヤスの活動に参加いただきました。感謝しかありません。 第三期はこんなことをします 第三期はいろんな意味で勝負の年だと思っています。 第二期までは、それまでに頂いたご縁により助けて頂きました。 第三期は、独立した後の2年間で、どれだけ良い仕事ができたか、人を大切にできたかが返ってきます。 また、鍬型・タガヤスというブランドをしっかりとした形にしなければならない年でもあります。 そんな中、幸いなことに、ある古民家のオーナーをご紹介いただきました。 これは、独立した後にご縁をいただいた方からの紹介だったため、ある意味、鍬型・タガヤスの2年間が報われたのかな、とも思っています。 今期は、ご紹介いただいた素晴らしい古民家を拠点として、私が理想とする不動産の再生、そしてまちづくりを行ってい...

 空き家利活用の良い事例を教えてください。 これは、前職の時、そして今でもとても多い問合せの一つです。 主に自治体の皆さまからのリクエストが多いのです。 以前は、 「わかりました。どんな事例をお探しなのですか？少しお話をお聞かせください。」 と、できるだけ先方の問題意識を引き出し、 できるだけ喜んでいただけるような事例をご紹介していた（つもりである）。 しかし、紹介した後に、たいていはこんなオチになる。 「でも、これって、この人がいたからできるんでしょ？」 「これは、うちには無理だよなあ・・」 はい。そうなのです。 もともと市場からドロップアウトしている空き家を再生しているわけですから、 地域にある、ありとあらゆる資源 事業者や係わった人たちの熱意、スキル の投入により、「良い事例」は生まれているわけですから。 地域の個別性 物件の個別性 かかわる人の個別性 その時、時代の個別性 など、個別性の集合体のようなものなのです。 よって、ある時から、「良い事例」というものをご紹介するのは辞めたのです。 ですが、問い合わせは依然として多い。 今の私はこう答えます。 「ご自身のまちの特徴や、利活用したい空き家の特徴をよく考えて、キーワードを幾つか考えてください。そして、ネットで検索してみてください。 今の時代、ネットには空き家利活用の事例はゴロゴロしていますから」と。 ここで大切なことは、きちんと地域の実情を振り返り、分析し、利活用のイメージを描き、キーワードを考えること、なのである。 これでヒットした事例が、その方、その自治体にとって、一番納得できる事例であるはずなのだ。 「オザワなら、隠し玉のとびきりの事例を知っているのではないか？」とご期待いただけることはうれしいのですが、そんなものはないのです。 機能×時間×空間 しかし、それだけではさすがに冷たすぎる。。 なにかお力になりたい。とコンサルタントの血が騒ぐのです。 とはいえ、私はシンクタンクの経営者であり、アナリストであり、コンサルタントです。 自分の手で空き家を利活用することもできませんし、その技量もありません。 しかし、確かに全国の何百という事業者の方々とネットワークがあり、常に情報が蓄積されていました。 ですので、自分なりに分析して整理していたのです。 一般的に市場からドロップアウトしている空き家というも...

 実はあまり意識をしていない地域の変化 私が代表理事をしている一般社団法人タガヤスでは、昨年、空き家スゴロクなるものを開発し、今年度に長野県松本市・伊那市、埼玉県9自治体で空き家スゴロクワークショップを開催しました。 ワークショップでは、まず、私の方から「空き家問題ってこう考えるのですよ」というお話を１5分程度行った後に、１時間弱で空き家スゴロクを行います。 この空き家スゴロクは３枚のボードに分かれているのですが、すべて通して遊ぶと２時間以上かかってしまいますので、１時間程度のワークショップでは、「上流編」のボードを使用します。 　　上流編：空き家のことを地域で考える 　　中流編：空き家所有者の意識を変える 　　下流編：空き家対策からまちづくりへ 　 　 　 空き家といっても不動産ですから、需要と供給の両面があり、それぞれのストーリーがあります。しかし、この空き家スゴロクは、需要サイド、供給サイドの視点ではなく、 「地域の景観や環境を形成する住宅」 という視点から、地域の一般の方々に参加いただくものなのです。 空き家問題は、建築、不動産、相続、金融など様々な専門知識が必要となる場面がありますが、この空き家スゴロクはそのような知識を学ぶものではありません。 そのような知識は専門家にきけばよいのです。 この空き家スゴロクでは、参加者が居住する地域を見つめなおす機会を提供し、今どのような変化があるのか、地域として何を考え、行動に移せばよいのか、を考えて頂くものなのです。 サイコロを振って、チームのコマを進めていくのですが、まずは「地域の空き家は増えているのかな？」というお題に止まり、参加者全員で考えて頂きます。 するとどうでしょう。 今までそのような視点で地域を見つめなおす切欠がなかったのか、 「間違いなく増えてきた！」 とおっしゃる方もいれば、 「そういえば、〇〇さんの隣が空き家になったって話を聞いたな」 「あの家、ゴミが捨てられているな、と思ったら空き家だったのよ」 「そうだね、たしかに増えているね！」 と様々な発見や認識の芽生えが生まれてきます。 特に、さいたまのような首都圏の自治体では、社会増も維持され、世帯数も踏ん張っているので、普段は意識しないことでも、改めて自身の街を見直すと、様々な変化に気が付いていくのです。 そこで、ファシリテーターが解説を...

 皆さま、あけましておめでとうございます。 毎年のことなのですが、今年こそは年賀状をちゃんと準備しよう、と思うのですが 結局、年末のバタバタから実家への帰省の流れとなってしまい、今年も年賀状を出せずでして、来年こそは！と思っております。 さて、早いもので、合同会社鍬型研究所、一般社団法人タガヤスも二期目の後半をむかえました。 これから３月末を目安に諸々の受託案件や事業のクロージングを行うことになります。 ここで、一旦、昨年までの取組みを振り返り、「こんなことをしています」を皆様にご報告したいと思います。 合同会社鍬型研究所の調査研究について 合同会社鍬型研究所は、その名の通り、「鍬」を意味しており、地域や産業などの土壌を「タガヤス」ためのツールとしての位置づけとして、様々な調査研究を行っています。 私の専門が住宅政策、都市政策、不動産流通政策やそれに関連するマーケットになるので、自ずとそれに関連する案件が多くなります。 例えば、いくつかの案件をご紹介します。 都心マンション高騰下の住宅需要者行動 - 購入者の属性・購入断念した者の選択 - （「都心マンションの価格高騰がもたらす住宅取得行動の変化に関する調査」より） 都心マンションの高騰が続き、私を含めた一般庶民にはとても手の届くものではありません。物件価格が全体として高騰していますので、ラグジュアリーな物件を選ばなかったとしても、都心にマンションを購入するのはかなり難しい状況です。 しかし、都心のマンションを購入したい人はたくさんいるわけです。買いたくても買えない・・そのような人たちがどのような選択をするのか、について調査したものです。 今後の都心マンションマーケットや首都圏近郊のマーケット、そして新しい住宅双六の姿をうらなう上でとても興味深い結果が得られています。 上記、タイトルがリンクになっており、報告書が購入できます。 もしよろしければご覧いただければと思います。 空き家まちづくりPFSの導入可能性の検討 このテーマでは、複数の民間企業様からご依頼を受けました。 金融機関のシンクタンクで金融を学び、住宅・不動産政策やマーケットに関わってきた私としては、まさに専門領域を凝縮して取り組めるテーマです。 PFSとは、 成果連動型民間委託契約方式 （PFS：Pay For Success） のことを示しており...

 前回の投稿からずいぶんと経ってしまいました。 この間、一般社団法人タガヤスにて開発した、空き家スゴロクのワークショップを各地で行い、たくさんの反響をいただいております。これも是非ご紹介したいのですが、現在、ワークショップの様子を動画として編集していますので、しばらくお待ちください。 出口だけをみてしまいがち これは本当によくあることなので、特に、地方自治体の政策担当の皆さまには是非読んでいただきたいのですが、書き始めると長くなりますので、まずはこちらをご覧いただければと思います。 理想のライフスタイルを求める二地域居住の可能性と課題   こちらは、ライフルホームズプレスに寄稿した記事になります。 広域的地域活性化基盤整備法の一部が改正されて、二地域居住推進体制が強化されました。 この法改正を受けて、地方自治体は二地域居住の推進に向けたアクションを起こしやすくなるわけですが、二地域居住により人を集めることを目的としてはいけない。それはあくまでも手段であって、目的は「二地域居住を推進することによりどんな地域づくりを行いたいか」にあります。ということを書いているものです。 これは、どんな施策にも当てはまることです。 私が最近かかわることの多い、空き家対策についても同様です。 空き家問題や空き家対策の話をすると、必ずと言っていいほど、利活用や流通の話になります。そのお話はわかりやすく目に見えやすいものですが、利活用や流通が可能となった空き家というものは、所有者の意志が伴い、利活用や流通が可能な環境が整ったものとなります。このような空き家は、たくさんある空き家のほんの一部であることをまずは認識しなければなりません。 腸内環境を良くするまちづくり 私は、最近、まちづくりを便秘や腸内環境に例えることが良くあり、自分でも気に入っています。 まちづくりの出口というものは、まさに無事に人体の出口までたどり着いたことを意味します。 しかし、私も稀ですが、便秘になることがあります。たまにではありますが本当につらいもので、どんなに力を入れても、水を飲んでも、繊維質をとってもなんともならないので、ついつい対処療法的に薬を飲んでしまいます。 するとどうでしょう。あっという間に出口までたどり着いてくれるのです。 しかし、その状態は一時的なものであり、また体調を崩すと便秘になって...

まちづくりの効果をどのように測るのか これは、私たちが長い間、問いかけられてきた課題です。 今現在でも、明確な答えは持ち合わせておりません。 まず、このことを考える際に、効果測定の対象となる「まちづくり」とはいかなるものか、それをパリッとさせる必要があるのですが、それがどれだけ難しいかは容易に想像がつくでしょう。 まちのゴミ拾いをしても、まちづくりと言えるでしょうし、面的な開発をしてもまちづくりなわけです。  そうなると、アクションの特性や、アクションが行われている場所の地域特性を踏まえて、個別個別に測定の仕方を考えていくことになるわけです。 それは仕方がないとしても、それぞれでまったく異なる方法により、異なるスキル技術により行われていたのでは、比較することもできません。 そこで、なんとか考え方くらいは整理しておく必要があるよね、ということで、これまでもいろいろ研究がされてきたわけで、現在もされているのです。 私は、不動産を切り口とした話の展開が得意なので、まちづくりも不動産の利活用を切り口としたまちづくりを例にあげて考えてみたいと思います。 例えば、こんなことを想定してみましょう。 ************* ある地域の空き家が魅力あるカフェになり、そこで提供されるパスタがとても美味しく、スタッフの若者がとても魅力的であり、遠方からも人が訪れるようになる。 それを起爆財として、周辺のお店もきれいにリノベーションされ、空き家も次々に利活用される。 ************ この効果として、一般的に考えられるのは、観光客の増加や消費額、関係人口の増加、そして、空き家のリノベーションで地域におちる投資額などがあります。 リノベーションがされればされるほど、地域にお金がおちていくわけです。 しかし、ここで冷静に考えてみます。 このように点のまちづくりが面として展開されている効果としては、地域の魅力向上がもっともわかりやすいでしょう。 では、その 地域の魅力向上とは何も持って測ればよいのか。 例えば、観光客を呼び込むのに、 「地域の魅力」の量、「建物の魅力」の量、「サービス」価値の量、「人の魅力」の量があるとします。 一人を呼び込むのに、それぞれがある一定量が必要であるとします。 これを一人を呼び込むための原単位と考えます。 点のまちづくりが面に広がり、集積していく...

  前回のブログ では、社会的インパクト不動産の概要について、国土交通省のガイドラインをもとに、ESGやSDGsとあわせて解説しました。 最後にロジックモデルについて少し触れましたが、本稿ではそのロジックモデルについて解説してみたいと思います。 少し長くなりますが、お付き合いください。 ロジックモデルとは？ ロジックモデルの解説は、各所で行われていますが、実務ベースで扱ってきた経験を元に、私なりの解釈による説明を行いたいと思います。 ロジックモデルは、社会的インパクト不動産のためにつくられた技術ではありません。 ロジックモデルという名称は使わなくとも、シンクタンクなどを中心に、日常に業務において調査研究を組み立てる際によく用いられています。知らず知らずにロジックモデルの考え方で仕事を進めている場合もあります。 ロジックモデルにはあるルールがありますが、基本的考え方としては、「これをするとこんなことが起こる」「こんなことが起こるとこんなことも起こる」「そうすると、徐々にこんな変化が生まれる」というように、何か行動を起こす、何かをつくることによっておこる変化や影響を論理的な思考により考えて、フロー図の形で表現していきます。 政策を扱う研究所では、この政策をこの対象に投入すると、こんなことか起こって、こんな変化があって、こんな効果が生じるよね、と考えていくわけです。 それで大丈夫？ロジックモデル ここで疑問に思われる方がいるかもしれません。 「こんなことが起こって、だからこんなことが起こる、その関係を統計的に証明しなくてもよいの？」 もちろん、その因果関係を統計的に証明していければベストです。 それができれば、わざわざロジックモデルを作成する必要もないのです。 しかし、多くの場合には、起きた事象とさらに起きた事象のぞれぞれの量や変化を数量として捕捉していくことは困難であり、その関係性を統計的に証明するのはもっと困難なわけです。 だからと言って、勝手な思い込みや想定によってロジックモデルをつなげていくことはとても危険です。 言ってしまえば、そのプロジェクトに関わっている者や、そのプロジェクトの影響を受けるであろう人たちのほとんどが、「あ、そうだよね、その通りだよね」と納得できることが大切なのです。それが「対話」です。 その対話によって、ほとんどの人たちが納得できれば...